Kupovina stana u Srbiji: Sve što treba da znate

Kupovina stana predstavlja jednu od najvažnijih i najkompleksnijih odluka u životu. Da bi ovaj proces bio uspešan, potrebno je pažljivo planiranje, informisanost i dobro poznavanje svih koraka koji vode do konačnog useljenja. Ovaj članak objašnjava ključne aspekte kupovine nekretnine u Srbiji i pomaže vam da izbegnete uobičajene zamke i greške.

Korak 1. Definisanje potreba i budžeta

Prvi i osnovni korak jeste da definišete svoje potrebe i odredite budžet. Razmislite o ključnim karakteristikama stana, kao što su broj soba, lokacija, kvadratura, ali i dodatni faktori kao što su spratnost, pristup parkingu i blizina infrastrukture kao što su škole, marketi i javni prevoz. Definisanje budžeta je podjednako važno, jer ćete tako imati jasnu predstavu o realnim mogućnostima i moći ćete lakše da usmerite svoju potragu.

Pogledajte oglase za prodaju stanova u Beogradu do 130.000 € OVDE.

Broj soba

Kvadratura i spratnost

Tip gradnje (novogradnja ili starogradnja)

Blizina važnih sadržaja (škola, prevoz, trgovine)

Okvirni budžet za kupovinu i dodatne troškove

Korak 2. Finansijska priprema i opcije kreditiranja

Ako planirate da koristite stambeni kredit za kupovinu, preporučuje se da se unapred informišete o uslovima koje nude različite banke, uključujući kamatne stope, visinu potrebnog učešća i dužinu otplate. Većina banaka u Srbiji zahteva učešće od 10-20% vrednosti nekretnine. Takođe, korisno je posetiti finansijskog savetnika kako biste razumeli sve opcije kreditiranja i troškove koji vas očekuju.

Informišite se o kamatnim stopama i uslovima otplate

Pripremite potrebnu dokumentaciju za kredit

Proverite svoje kreditne sposobnosti i izračunajte potrebne mesečne rate

Posetite savetnika za dodatnu pomoć

Korak 3. Pretraga i selekcija nekretnina

Kada ste definisali osnovne kriterijume, sledeći korak je pretraga nekretnina. Koristite pouzdane izvore, kao što je npr. specijalizovani sajt za nekretnine Sasomange Nekretnine. Tokom obilazaka stanova beležite utiske i zapažanja za svaki stan, kako biste lakše mogli da napravite uži izbor. Mnogi kupci, vođeni prvim utiskom, često zaborave na praktične aspekte kao što su troškovi održavanja i energetska efikasnost, zbog čega je važno imati jasan spisak prioriteta.

Pretražujte pouzdane sajtove za nekretnine i kontaktirajte proverene agencije

Organizujte obilazak potencijalnih nekretnina

Napravite uži izbor nekretnina koje zadovoljavaju vaše kriterijume

Razmotrite dodatne troškove održavanja stana

Korak 4. Provera pravnog statusa nekretnine

Pre nego što donesete konačnu odluku, proverite pravni status stana. Svaka nekretnina mora imati uredno vlasništvo upisano u katastar nepokretnosti, a objekat treba da bude legalizovan i oslobođen svih pravnih tereta, kao što su hipoteke ili nerešeni sudski sporovi. Angažovanje advokata specijalizovanog za nekretnine može vam pomoći da proverite ove aspekte i osigurate da nema skrivenih problema koji bi mogli ugroziti vašu kupovinu.

Proverite vlasništvo i upis u katastar

Uverite se da je stan legalizovan

Proverite postojanje eventualnih tereta kao što su hipoteke ili sudski sporovi

Angažujte advokata za dodatnu sigurnost

Korak 5. Pregovaranje o ceni i sklapanje predugovora

Jedan od najvažnijih trenutaka u kupovini stana jeste pregovaranje o ceni i sklapanje predugovora. Kada pronađete stan koji vam odgovara, pregovarajte o ceni sa prodavcem. Nakon što postignete dogovor, sklapa se predugovor koji sadrži osnovne elemente kupoprodajnog procesa, uključujući dogovorenu cenu, rokove isplate i rok za zaključenje glavnog ugovora. Ovaj predugovor se obavezno overava kod notara, što osigurava pravnu valjanost dogovora.

Pregovarajte o ceni i eventualnim popustima

Sklopite predugovor sa prodavcem u kojem se navode svi detalji transakcije

Overite predugovor kod notara radi pravne zaštite

Postavite rokove za isplatu i finalizaciju ugovora

Korak 6. Zaključenje ugovora i isplata

Posle ispunjenja svih uslova navedenih u predugovoru, prelazi se na potpisivanje glavnog ugovora. Ugovor se overava kod notara, a preporučuje se da se isplata izvrši putem bankovnog transfera radi veće sigurnosti i transparentnosti transakcije. Nakon toga, vi kao kupac postajete vlasnik nekretnine u praktičnom smislu, ali pravno gledano, vlasništvo će biti u potpunosti validno tek nakon što se završi proces upisa u katastar.

Potpišite glavni kupoprodajni ugovor i overite ga kod notara

Izvršite isplatu putem bankovnog transfera za transparentnost

Čuvajte sve potvrde i dokumentaciju

Korak 7. Troškovi kupovine: Porezi i dodatne takse

Kupovina stana u Srbiji nosi i obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od vrednosti stana, osim u slučaju novogradnje gde se umesto poreza na prenos obračunava PDV od 10%. Takođe, u troškove ulaze notarske takse, koje zavise od vrednosti nekretnine, kao i troškovi usluga agencije za nekretnine, ako ste koristili njene usluge.

Porez na prenos apsolutnih prava (2,5% vrednosti stana)

PDV za novogradnju (10%)

Notarske takse i provizije agencija

Korak 8. Upis prava svojine i useljenje

Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, potrebno je da podnesete zahtev za upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Ovaj upis je pravno obavezan kako biste postali zvanični vlasnik nekretnine, a obuhvata dostavljanje ugovora, dokaza o plaćenom porezu i drugih potrebnih dokumenata. Proces upisa može trajati nekoliko nedelja, u zavisnosti od složenosti predmeta. Po završetku upisa, dobijate zvaničnu potvrdu o vlasništvu, čime postajete pravni vlasnik stana.

Podnesite zahtev za upis prava svojine u katastar

Prikupite sve potrebne dokumente za upis (ugovor, potvrdu o plaćenom porezu)

Obavite tehničke provere stana pre useljenja

Razmotrite osiguranje za zaštitu imovine

Ukratko: Troškovnik za poneti

Kupovina stana u Srbiji uključuje niz troškova koje treba imati na umu pored same kupoprodajne cene. Ključni troškovi su:

Porez na prenos apsolutnih prava: Plaća ga kupac u iznosu od 2,5% vrednosti nekretnine. Ovaj porez se ne primenjuje kod novogradnje, gde se umesto njega obračunava PDV.

PDV za novogradnju: Kod kupovine novogradnje, umesto poreza na prenos apsolutnih prava, plaća se PDV u visini od 10% na vrednost stana. U slučaju kupovine prve nekretnine za rešavanje stambenog pitanja, može se ostvariti pravo na povrat dela PDV-a.

Notarske takse: Troškovi notara zavise od vrednosti nekretnine i regulisani su tarifnikom. U proseku, notarska taksa za overu ugovora može iznositi između 0,2% i 0,5% vrednosti nekretnine, uz dodatne administrativne troškove.

Agencijska provizija: Ako ste koristili usluge agencije za nekretnine, provizija obično iznosi oko 2% vrednosti nekretnine. Tačan iznos provizije može varirati, a preporučuje se da se ova stavka proveri sa odabranom agencijom.

Troškovi overe i uplate: Pored glavnih taksi, očekujte i administrativne troškove povezane sa overom ugovora i upisom u katastar nepokretnosti.

Troškovi obrade stambenog kredita: Ukoliko kupovinu finansirate kreditom, banke obično naplaćuju trošak obrade kredita, koji može biti između 0,5% i 1% iznosa kredita.

Osiguranje nekretnine: Mnoge banke zahtevaju osiguranje nekretnine kada je finansiranje putem kredita, a godišnja premija može varirati u zavisnosti od vrednosti stana.

Ovi troškovi mogu značajno uticati na ukupni budžet, pa je važno da ih uključite u planiranje. Tako ćete imati potpunu kontrolu nad svojim finansijskim izdacima i biti spremni za sve obaveze koje kupovina stana donosi.

Zaključak

Kupovina stana zahteva pažljivo planiranje i dobru organizaciju, jer svaki korak u procesu nosi specifične zahteve i obaveze. Pridržavanje saveta iz ovog članka može vam pomoći da se uspešno snađete kroz sve faze kupovine – od definisanja budžeta i finansijske pripreme, preko provere pravnog statusa i pregovora o ceni, do zaključenja ugovora i useljenja. Ulaganje u znanje i pridržavanje ovih koraka doprinosi uspešnoj kupovini, pružajući vam osećaj sigurnosti i zadovoljstva u vašem novom domu.

Bonus video:

(Espreso/Biljana Stojković - Sasomange.rs/Prenela: N.J)